בטוחות בפרויקטים של התחדשות עירונית – מנגנונים חוזיים להבטחת זכויות בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית - פינוי בינוי/בינוי פינוי ותמ"א 38
בפרויקטים בתחום של התחדשות עירונית, לרבות תמ"א 38 וכן פינוי בינוי/בינוי פינוי, טמון פוטנציאל אדיר לשיפור איכות חייהם של הדיירים שוויתרו על זכויותיהם בדירתם המצויה בניין המגורים הישן, לטובת קבלת דירה חדשה ומרווחת יותר בבניין מודרני ובטיחותי.
אין ספק כי נושא קרדינלי להבטחת מימוש פוטנציאל הפרויקט עבור הבעלים, הינו הבטחת זכויות הבעלים בפרויקט, תוך הקפדה על קבלת כל הביטחונות והערבויות הנדרשים להבטחת זכויות הבעלים, לאורך כל מהלך התכנון, הביצוע והמסירה של הפרויקט.
משרדנו המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, שוקד על הבטחת זכויות הבעלים, באמצעות הנפקת כל הבטוחות כדלקמן לטובת הבעלים:
ערבות חוק מכר שנועדה להבטיח את מלוא שווי דירת התמורה החדשה, עפ"י הערכת שמאי הבנק/מוסד פיננסי מלווה בפרויקט.
ערבות שכירות להבטחת דמי השכירות בגין תקופת הפרויקט החל מפינוי הדירה ועד לקבלת החזקה בדירת התמורה החדשה.
ערבות בדק להבטחת קיום התחייבות היזם לביצוע תיקוני שנת הבדק והאחריות על פי הוראות חוק המכר.
ערבות מיסים להבטחת התחייבויות היזם לתשלום מיסים החלים על הפרויקט.
ערבות רישום בית משותף להבטחת התחייבויות היזם לרשום את דירת התמורה החדשה ע"ש הבעלים.
משרדנו עומד על הנפקת ערבויות נוספות, בהתאם למאפייני הספציפיים של כל פרויקט ופרויקט, ככל שהדבר נדרש להבטחת זכויות הבעלים.
המפתח להצלחה בהתחדשות עירונית - תמורה לבעלים
בשנים האחרונות חלה תנופה של פרויקטים בתחום התחדשות עירונית, כגון פינוי בינוי ותמ"א 38 על סוגיה.
רבים מקרב בעלי דירות בבנייני מגורים שנבנו בתקופה המזכה בחוק, כבר הבינו את הפוטנציאל הטמון בתכניות ההתחדשות העירונית.
היכללות דירתכם הישנה בהליך התחדשות עירונית טומן בחובו פוטנציאל אדיר מבחינתכם לשיפור איכות חייכם ורווחתכם הכלכלית.
הנכם עומדים בפני החלפת דירתכם הישנה, בדירה חדשה ומודרנית, העומדת בסטנדרט בטיחות גבוה, הן כנגד טילים והן כנגד רעידות אדמה, המצויה בבניין חדש, מודרני ובטיחותי גם הוא, וכל זאת ללא שתוציאו אגורה שחוקה מכיסכם, שכן מלוא עלויות הפרויקט אמורות להיות מושתות על היזם ועליו בלבד.
ברוב הפרויקטים שטחה העיקרי של הדירה גדל וכולל בתוכו ממ"ד בטיחותי ותקני. בנוסף מתווספת לשטח הדירה מרפסת, כמו כן, בדרך כלל מוצמדים לדירה החדשה, מחסן וחניה, וכל זאת בבניין חדש הכולל לובי מפואר, מעלית ותשתיות בטיחותיות מתקדמות.
יחד עם זאת על מנת לממש פוטנציאל אדיר זה חובה עליכם להיוועץ במשרד עורכי דין המתמחה בתחום של התחדשות עירונית, אשר יבטיח את מקסום התמורה אותה תקבלו חלף דירתכם הישנה, כי מלוא זכויותיכם ישמרו, כי תבחרו בבעלי המקצוע אשר ייטיבו לבצע את חלקם בפרויקט וכי הפרויקט ימומש באופן מקצועי.
משרדנו הינו משרד העוסק מזה עשרים שנה בתחום הנדל"ן בפרט ובתחום ההתחדשות העירונית על סוגיה בפרט. משרדנו מייצג בעלים, בין היתר, בפרויקטים בחיפה ובעכו, במתחמים הכוללים מאות יחידות דיור.
משרדנו כולל עורכי דין בעלי ניסיון ומיומנות רבת שנים במשפט המסחרי בכלל ובדיני המקרקעין בפרט ומספק יעוץ משפטי שוטף וטיפול בתאגידים ממשלתיים ומוסדות ציבוריים, לרבות רשות מקרקעי ישראל, רשות הפתוח, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל, משרד המשפטים, ומשרד הדתות, וכן מספק יעוץ משפטי וליווי שוטף ליזמים רבים בתחום המקרקעין, וביניהם קבוצת קי. טי וי בע"מ, קבוצת נועם סהר בע"מ, יוזמה אלונים בע"מ, קבוצת אלימלך בע"מ, וקבוצת מ.ג.ד בע"מ.
צוות עורכי הדין של משרדנו, הינו בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית ובקיא בכל הרבדים של ההתחדשות העירונית. המשרד מלווה את הבעלים החל משלב בחירת היזם ועריכת המשא ומתן עימו, תוך הבטחת קבלת תמורה מקסימלית אפשרית לבעלים, דרך הבטחת זכויות הבעלים מבחינת ערבויות ובטחונות, בחירת הגורמים המקצועיים הראויים הדרושים לביצוע הפרויקט, כגון השמאי והמפקח שמטעם הבעלים, וכלה בשלבים הסופיים של מסירת הדירות החדשות לבעלים ורישום הבית המשותף בבניין החדש.
עקרונות בקידום תכניות בפרויקטים של התחדשות
תכניות של התחדשות עירונית, לרבות פינוי בינוי/בינוי פינוי ותמ"א 38 הינן תכניות ארוכות טווח, מורכבות המצריכות מעורבות של רשויות ו/או בעלי תפקידים רבים, באופן שמאתגר את מערכות התכנון והבניה בישראל, שכן מדובר בתכניות בעלות מאפיינים החורגים מהנהוג בעיר ומהמקובל בסביבה הקרובה של הפרויקט.
בכדי לממש ולבצע פרויקט של התחדשות עירונית, יש לשלב התקדמות, במקביל, בין בשלושה מסלולים כדלקמן: המסלול הכלכלי, המסלול החברתי - קהילתי והמסלול הכלכלי – השמאי.
מדובר במארג שלם, שכל טעות או כשל באחד מיסודותיו עלול להכשיל את הפרויקט כולו.
אי לכך, בכדי לקדם את הפרויקטים ולייעל את הטיפול בבקשות לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית, הקימו חלק מהרשויות המקומיות צוותי עבודה יעודיים ומשותפים אשר מתכנסים אחת לחודש ודנים בהצעות למיזמים בפרויקטים של פינוי ובינו בתחום המוניציפלי של הרשות עליה הם אמונים.
צוות העבודה מורכב מאגף תכנון עיר ומנהל של שירותי הקהילה ברשויות השונות, מנציגים של משרד הבינוי ולשכת התכנון המחוזית. מדובר בשיתוף פעולה מבורך החוסך ליזמים ולמתכננים התמודדויות עם החלטות סותרות של רשויות התכנון ו/או דרישות סותרות הגורמות לבזבוז מיותר של משאבים.
מפגש ראשוני בין מארגן הדיירים לבין בעלי הזכויות במתחם:
המפגש הראשון בין מארגן, כהגדתו בחוק, לבין בעלי הזכויות במתחם המיועד להתחדשות עירונית נועד לכלול הסבר מקיף על התהליך ואופן ההתארגנות לצורך קבלת הסכמת כל דיירי הבית המשותף לפרויקט, תקופת הבניה, רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, ערבויות למשך תקופת הבניה, לוחות זמנים וכיו"ב.
הסכמה עקרונית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית - פינוי בינוי/ תמ"א 38:
על-מנת להניע את התהליך המיועד ולאפשר שקט תעשייתי לבחינת כל הנתונים הדרושים לבדיקת היתכנותו, בתום המפגש רצוי לחתום על הסכמה עקרונית בין הבעלים לבין מארגן הדיירים הידוע בשם הלועזי "non shop". מטרתו של כתב ההסכמה הינה אך ורק הבעת הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט. אין בחתימה על כתב ההסכמה להוות תחליף להחלטה של אסיפה כללית ברוב החוקי הדרוש להתקשר עם יזם בפרויקט, ואין בחתימת הבעלים/הדיירים על הסכם זה כדי להוות החייבות להתקשר עם יזם כלשהו בתנאים כלשהם. הדין קובע תנאים לבטלות ו/או לסיום תוקפו של כתב ההסכמה, ורצוי להגדיר תנאים אלה אף בגוף כתב ההסכמה.
הפגישה הראשונה של המארגן עם בעלי הזכויות:
במפגש של בעלי הזכויות יחד עם מארגן הדיירים לסכם את אופן ודרכי היישום של מודל ביצוע הפרויקט ואת התמורה האפשרית לדיירים הכוללת את תוספת הבניה לשטח עיקרי, מרפסת והצמדת חניה ומחסן, לרבות הבטוחות המוצעות בעסקה.
כתב מינוי נציגות ("שלב ההתאגדות"):
בשלב הראשון יש לכנס, בהזמנה שתישלח בהתאם להוראות הדין הן מבחינת נוסחה והן מבחינת התקופה שבין פרסום ההזמנה לבין קיום האסיפה, את האסיפה הכללית של הדיירים (להלן: "שלב ההתאגדות"). ההזמנה תפורסם על ידי ועד הבית הנוכחי, ונועדה להציג בפני הדיירים את היוזמה להתקשר עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית ולקבל את העמדה המקדמית של כלל בעלי הדירות להצעה.
במידה ויש רוב של בעלי הזכויות באסיפה הכללית, עפ"י הנחיית מארגן הדיירים, בעלי הזכויות יידרשו לבחור נציגות שתייצג אותם בביצוע הפרויקט, להתאגד ולהכין טבלת נתונים של כל המעוניינים להתקשר בהסכם התמ"א, על מנת לחסוך זמן יקר הן לדיירים והן ליזם/ הקבלן המיועד.
שלב בחירת עורך – הדין:
באסיפה הכללית של בעלי הזכויות רצוי לבחור את עוה"ד שייצג את הדיירים אל מול היזם ו/או לסכם את תנאי העסקתו, באופן שיאפשר לדיירים לשמור על זכויותיהם בטרם יתחייבו כלפי יזם. שכר טרחתו של עורך הסין נקבע ע"י נציגות הבעלים, אולם היזם הוא שמחוייב בתשלום, במסגרת הסכם התמ"א.
בחירת היזם:
בטרם נזמין יזמים להציע הצעות לביצוע הפרויקט מארגן הדיירים יערוך ברור מידע תכנוני ראשוני במנהל ההנדסה ו/או על-ידי אדריכל מתמחה לגבי פירוט זכויות הבניה.
שלב ההצעות:
לאחר בירור המידע התכנוני הראשוני, נהוג שנציגות הבעלים מסמיכה את עוה"ד של הבעלים לפנות למספר חברות לקבלת הצעות ראשוניות ממספר יזמים באמצעות מכרז יזמים. בד"כ מתנהל מו"מ עד לבחירת ההצעה הטובה ביותר הן מבחינת התמורה לבעלים והן מבחינת הבטוחות המוענקות לבם לשם ביצוע הפרויקט. כמובן, מומלץ לבחור בחברות אשר הוכיחו יכולת בפרויקטים קודמים, בסדר גודל דומה, חברות עם המלצות של לקוחות אשר התקשרו עם המציע בהסכם דומה לביצוע התחדשות עירונית.
שלב בחינת ההצעות:
בחירת ההצעה הזוכה צריכה להתבצע לאחר שיקלול כלל הפרמטרים של כל הצעה והצעה, לרבות: התמורה הצפויה, לוחות הזמנים, בטוחות מוצעות, עסקת נטו או ברוטו, השתתפות ברווחים ועוד.
לאחר בחירת ההצעה הזוכה:
יושלם המו"מ בין עוה"ד של הבעלים לבין באי כח היזם על מתווה העסקה יחד, יחתם ההסכם והצדדים יפעלו בהתאם להתחייבויותיהם החוזיות.
הכנה של דוח שמאי לפי תקן 21
דו"ח כלכלי מיוחד שאותו מחוייב היזם להגיש לצורך איפיון התכנון, הכנה של הצעה תכנונית ראשונה הכוללת הצגה של חלופות בינוי והגשה של דו"ח חברתי.
היבטים חברתיים:
חשוב מאוד לשים לב להיבטים החברתיים ולהתייחסות נכונה להיבטים אלו ע"י מגיש הבקשה. במסגרת של קידום התכנון, היזם נדרש לכלול בצוות התכנון של הפרויקט מתכנן חברתי שיהיה אחראי על מיפוי הדיירים של המתחם ועל האפיון שלהם, על ההכנה של תסקיר חברתי, על ההשפעה של התכנית על האוכלוסייה הקיימת ועל ליווי הליכים של שיתוף הציבור. בנוסף, על המתכנן לקיים כנסים של הסברה לדיירי המתחם. יש להבהיר כי גורמים עירוניים ישתתפו בכנסים רק אם התוכניות יהיו תואמות למדיניות התכנון העירונית ורק בתנאי שהן אושרו באופן עקרוני ע"י מהנדס העיר.
הדיון שני (בדיקה מעמיקה של היתכנות הפרויקט):
הדיון השני בצוות של התחדשת עירונית יעסוק בחלופות התכנוניות לפי תקן 21 ובדו"ח החברתי. בדיון השני יקבל הצוות את ההחלטה לגבי המשך של קידום הפרויקט, לגבי מסלול הכרזה, יזמים ורשויות, ובאשר למתווה העבודה להמשך. אם יתקבל אור ירוק להמשך, מכאן והלאה תהיה העבודה זהה לעבודה על תכנית תב"ע סטנדרטית, בהתאם להנחיות של לשכת התכנון המחוזית והאגף לתכנון העיר. המנהלת להתחדשות עוזרת בליווי של הפרויקט ובמקרה הצורך אף מביאה אותו לדיון נוסף בצוות.
חלופות תכנון – בחירה של חלופה המתאימה למסמך של המדיניות להתחדשות עירונית כפי שאושר ע"י העיריה
עיבוד של מסמכי התכנית וחלופה. פתיחה של תהליך ההכרזה על המתחם כמיתחם פינוי בינוי. הסכמה עקרונית של מהנדס העיר. החלטה מקדמית. במקביל, המשך קידום של תכנית בניין עיר, תב"ע.
הליך קידום תכנית בניין עיר (תב"ע):
פתיחה של תיק תכנית בנין עיר. כדי לפתוח תיק תכנון באגף תכנון העיר יש צורך בהסכמה של שישים ושבעה אחוז מהדיירים. איסוף של חוות דעת מכל האגפים הרלוונטיים בעירייה ועדכון של התכניות. עמידה בכל התנאים אשר נדרשים להגשה של התכנית לוועדה המחוזית. דיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והפקדה של התכנית לציבור. דיון בוועדה המחוזית של תכנון ובנייה להפקדה של התכנית לציבור. לאחר ביצוע כל השינויים שנדרשו ע"י הוועדות הקודמות תפורסם התכנית להפקדה.
במקרים שבהם הוגשו לתכנית התנגדויות דיון בוועדה המקומית:
לציבור ניתנת תקופה של שישים יום שבה הם יכולים להגיש התנגדות לתכנית. הגשה של התנגדויות, ולאחר מכן דיון בהתנגדויות בוועדה במטרה לתת תוקף לאישור התוכנית או לדחיית התוכנית. תיקון של התכנית לפי החלטות של הוועדה וההחלטות שונות נוספות. אם ניתנה המלצה לאישור התכנית יש פרסום של מתן תוקף לתכנית.
תהליך ההוצאה של היתר הבנייה:
אחרי שאישרו את התוכנית על המגרש (אישור התב"ע) צריך להוציא היתר בנייה לצורך העלייה על הקרקע. התהליך של קבלת היתר הבנייה נמשך כשנה וחצי בממוצע והוא כולל את כל השלבים העיקריים הבאים: איסוף של המסמכים בהתאם להנחיות. פתיחה של תיק רישוי, כולל ההשלמה של התהליך ותשלום של המקדמה. השלמה של תהליך הפרסום, אם הגישו בקשה להקלות בנייה. -הכנה של התיק לדיון ברשות הרישוי או בוועדת המשנה . במקרים שבהם הוגשו התנגדויות, יזמינו את בעלי העניין לדיון. אם התכנית נדחתה, יש אפשרות להגשת ערר. השלמה של כל התנאים כפי שהחליטה הוועדה. תשלום של אגרה סופית. -לסיום, הפקה של היתר בנייה.
לסיכום: נאחל לכם הצלחה בפרויקט התחדשות התחדשות עירונית, ונשמח לייצג ולשמור על זכויותיכם.
"שכר כולל" איננו כולל
ביה"ד האזורי לעבודה בחיפה הבחין בין זכויות סוציאליות שניתן לכלול תשלום בגינן כחלק משכר העבודה, לבין זכויות סוציאליות אותן לא ניתן לכלול במסגרת שכרו "הכולל" של העובד אף בהסכמת העובד. נקבע כי ניתן להתנות על תשלום דמי הנסיעה ודמי ההבראה ולהכלילם בשכר העבודה "הכולל". לעומת זאת, זכויות מכוח חוק חופשה שנתית, חוק שעות עבודה ומנוחה, חוק פיצויי פיטורים וכן חובת ביטוח פנסיוני בהתאם לצו ההרחבה הכללי במשק לא ניתן לכלול כחלק משכרו "הכולל" של העובד.
עוד נקבע בפסק הדין כי שירותי הנהלת חשבונות הינם בבחינת "שירותי מעטפת" חיוניים התומכים בליבת הייצור ולכן יכול שנותן שירותים אלה יוכר כעובד. כן נקבע כי העובדה שהתובע עבד כשכיר במשרה מלאה במקום עבודה אחר מעידה על כך שלתובע לא היה עסק עצמאי משל עצמו, השתלבותו בבית העסק של הנתבעת הייתה כעובד ובכך מתקיים הפן השלילי של מבחן ההשתלבות.
בנסיבות המקרה הרים בית הדין את מסך ההתאגדות וכן פסק כי ישולמו לתובע פיצויי הלנת שכר.
שופטת: מיכל פריימן
לתובע: עו"ד דב גרינבויים
הנתבע: בעצמו
התובע, מנהל חשבונות ויועץ מס במקצועו, הועסק כמנהל חשבונות אצל הנתבעת שהינה חברה בע"מ. על פי הסכם העבודה שנחתם בין הצדדים נקבע כי בתמורה לעבודתו יקבל התובע שכר ברוטו ("כולל") ללא הפרשות לגמל.
במקביל עבד התובע במשרה מלאה במשרד רואי חשבון, הוא אשר הציע לנתבעת להעסיק את התובע ודרכו הופקו תלושי השכר של התובע.
לאחר פיטוריו, משלא שולם לו שכר עבודה בחודשי עבודתו האחרונים ומשלא הוענקו לו כל זכויות סוציאליות בכל תקופת עבודתו וכן לא שולמו לו עם סיומה, תבע התובע, בין היתר, תשלום שכר העבודה שהולן, תשלום זכויות סוציאליות, תשלום פיצויי פיטורים וכן הרמת מסך כנגד הבעלים של החברה. קיומם של יחסי עובד- מעביד בין הצדדים לצורך קביעה בתביעה בגין הטבות סוציאליות, פיצויי פיטורים וכיוב', נדרש בית הדין לעבודה לשאלת יחסי עובד-ומעביד שחלו בין הצדדים. ביה"ד קבע כי בנסיבות המקרה התקיימו בין הצדדים יחסי עובד ומעביד וזאת לאחר שבחן את יחסי הצדדים לפי ה"מבחן המעורב", כשהמרכיב הדומיננטי בו הוא מבחן ההשתלבות.
באשר לפן החיובי של מבחן ההשתלבות, ביה"ד חזר על ההלכה הפסוקה לפיה יכול שהפעולה המבוצעת על ידי נותן השירות חיונית לפעילות הרגילה של המפעל גם כאשר אינה נמצאת בלב עיסוקו של המפעל. באשר לשירותי הנהלת חשבונות, כבר נפסק כי למרות ששירותים אלה אינם חלק מהמערך היצרני של המפעל, אלא הינם בבחינת "שירותי מעטפת" התומכים בליבת הייצור, הרי שאין כל ספק כי שירותים אלה חיוניים לתפקודו של המפעל ולכן יכול שנותן שירותים אלה יוכר כעובד. לעניין הפן השלילי של מבחן ההשתלבות, בית הדין דחה את טענת הנתבעים כי לא התקיימו יחסי עובד מעביד, מאחר והתובע עבד במשרה מלאה במשרד רו"ח ועבודתו אצל הנתבעת היתה כ"קבלן משנה" ליתן שירותי הנהלת חשבונות לנתבעת, כאשר צורת ההעסקה נועדה אך להוזיל עלויות וגובה שכרו נקבע לפי דרישת משרד רואה החשבון. ביה"ד לא קיבל את הדברים משמצא כי שירותי הנהלת חשבונות לא הוענקו לנתבעת על ידי משרד רואי החשבון, אלא על ידי התובע ואחרים לפניו. עוד קבע בית הדין כי העובדה שהתובע עבד כשכיר במשרה מלאה במקום עבודה אחר, דווקא מעידה על כך שלתובע לא היה עסק עצמאי משל עצמו ובכך מתקיים הפן השלילי של מבחן ההשתלבות.
הכללת תשלום עבור זכויות סוציאליות בשכר העובד
ביה"ד קבע כי יש להבחין לעניין זה בין סוגי הזכויות:
תשלום בגין רכיבים שתשלומם מתחייב על פי חוק שעות עבודה ומנוחה, חוק חופשה שנתית, חוק פיצויי פיטורים והפרשות סוציאליות על פי צו ההרחבה הכללי במשק, לא ניתן לכלול בשכר "כולל", בעוד שדמי נסיעה ודמי הבראה ניתן להכליל בשכר כזה. עם זאת, הקביעה כי להלכה ניתן לראות תשלומים אלו ככלולים בשכר עבודה אין משמעה כי כך יהיה גם למעשה ויש לבחון כל מקרה לגופו. במקרה דנן, פסק בית הדין, משסיכמו הצדדים על תשלום שכר "כולל", שכר התובע כלל בחובו גם תשלום בגין דמי נסיעה ובגין דמי הבראה, כאשר הוא מדגיש כי קביעה זו נעשתה על רקע תפקידו של התובע כמנהל חשבונות המכיר את זכויות העובד וכן בשים לב לכך שבמשך כל תקופת עבודתו מעולם לא פנה התובע לנתבעת בדרישה לתשלום דמי נסיעות או דמי הבראה. במשך כל תקופת עבודתו לא הופרשו לתובע הפרשות פנסיוניות, וביה"ד קבע בנוסף כי על פי הוראות צו ההרחבה לביטוח פנסיוני מקיף במשק, זכאי התובע לפיצויים בגין אי ביצוע הפרשות לרכיב תגמולים.
הרמת מסך בית הדין קבע כי בעליה של הנתבעת עירב בין נכסי החברה ונכסיו הפרטיים ונהג ערב הפסקת פעילות החברה באופן שיש בו כדי ללמד על הברחת נכסים מהחברה. לאור התנהלות בעלי הנתבעת ושעה שמדובר בחברת יחיד, וכן לאור העובדה כי עסקינן בזכויות סוציאליות קוגנטיות על פי דין, קבע ביה"ד כי יש להרים את מסך ההתאגדות של החברה וחייב את בעליה באופן אישי ביחד ולחוד בחיובי החברה.
פיצויי הלנת שכר
עוד נקבע בפסק הדין כי משלא נמצא טעם של ממש מדוע לא שולם חלק משכר עבודתו של התובע, ישא סכום זה פיצויי הלנת שכר.
ס"ע (אזורי חיפה) 1597-09-09 גרמן נ' אנגלנדר ואח', ניתן ביום 1.3.11